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深圳也“奶”不动!疯狂扩张后 他只能认败逃离?!|变革下的企业

来源:叶檀财经 文/Doris 最近,哪个城市最火? 深圳!深圳!还是深圳! 深圳独特的点在于,在2020年2月以来,全国楼市因为疫情影响导致低迷、小幅降价,深圳无论新房还是二手房,价格却仍然坚挺无比、直线上升。 3月至今,深圳豪宅开盘抢房更是屡上头条,招商太子湾、万科星城等楼盘价格达数千万一套的豪宅被“秒光”,消逝多年的“百万茶水费”也顺势重出江湖。 布局深圳的地产商们,喜上眉梢。 这一切,也让人不由得看向布局深圳十余年的龙光地产。 钱多胆大 深圳起家 钱多、胆大,是外界给予龙光地产的评价。 龙光成立于1996年3月,公司实控人、执行董事、主席纪海鹏,早年经营建材和医疗器械生意赚得第一桶金后,才介入房地产行业。 当时龙光还是龙光建安,2000年,纪海鹏通过汕头城中村改造项目,赚到了来自房地产的第一桶金。 3年后,龙光南下深圳,不惜重金将宝安中心“地王”收入囊中,在深圳一战成名。 此后,深圳成为龙光地产的重点布局城市。 2014年,龙光以46亿拍下单价地王龙光玖龙玺; 2015年,以112.5亿的价格拍下了当时的龙华总价地王龙光玖钻; 2016年,更是以140.6亿元竞得深圳市光明新区一核心地块,溢价率159.79%,折合楼面价2.67万元/平米,刷新当年全国总价地王纪录,轰动一时! 龙光在短短的5年内就已经在深圳拿了四块地王,因此也被业内称为深圳地王“专业户”。 只是,这一切,在2016年后就被按下了暂停键。 直到2019年6月,地王传奇龙光地产才再次重出江湖,以总价65.85亿元、楼面价6.49万元/平方米拿下深圳红山地块。 这也意味着“地王”纪录被自己再次刷新:这个地块的楼面价几乎和周边二手房价格持平。 深圳虽好 却难贪杯 事实证明,钱虽然多,但龙光并不傻。 在房价上涨的趋势下,这些“地王”项目没有成为龙光的累赘,反倒收获满满。 2017年和2018年,龙光在深圳区域市场的销售收入分别为174.33亿元、246.96亿元,占销售总额的40.15%和34.39%。 2018年,深圳的两个项目甚至撑起了龙光湾区业绩的“半边天”: 位于深圳地铁4号线沿线项目龙光玖钻及光明新区的龙光玖龙台,2018年的确认收入高达214.79亿元,占当年湾区441.37亿元营业收入的近一半之多。 但是,2019年,龙光在深圳的销售额却急转直下,相比2018年,直接“腰斩”: 合约销售额只有118.91亿,占总销售额的比例则只有12.4%了。 2015年年报中,龙光地产表示,截至年底的1371万平方米土地储备中,深圳可售资源占比超过60%。 截至2016年年底,龙光土地储备面积中,深圳占到了约40%,即564万平方米。 2018年,这个数字变成了191万平方米,占比也骤降至5.3%。 到了2019年年底,深圳的土地储备占比,更是只有3.1%,面积也只有114万平方米了。 巧妇难为无米之炊,饶是几年前频频拍下地王,但是近几年来,龙光在深圳的拿地寥寥可数,按照龙光高周转的特性,卖不了几年了。 值得注意的是,2019年,龙光地产签约金额增速为33.73%,为近5年最低,这也主要是深圳区域的贡献占比大幅下降所致。 当然,不是龙光不想在深圳拿地,这与深圳的土地供给有关: 从2012年到2017年,深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中,居住用地只有8%; 2018年,深圳住宅用地供应(包含人才房)仅15.8万平方米; 2019年上半年,深圳住宅用地也是零供应; 直到2019年6月,深圳才推出5宗居住用地,土地面积共17万平方米,还都只是限售三年的人才房。 最直观的感受是,以深圳起家的龙光,不得不“失去”深圳。 失去深圳后 龙光走向何方? 不过,龙光也不用太慌。 4月9日,发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,提出“督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。督促Ⅱ型大城市和中小城市,全面取消落户限制,进一步促进劳动力和人才社会性流动。” 被深圳、广州带动的临近城市及珠三角,都是受益者。 在我们上次发布的榜单里,龙光地产稳居珠三角土地储备第二名,险胜宇宙第一房企碧桂园。 除了在这些地区疯狂拿地,龙光的财报中也体现了让深圳与临深、珠三角地区“捆绑营销”的深意。 比如说,虽然龙光依然频频提及深圳,但是深圳已经深深地与“临深地区”绑定,在说明土储货值的时候,龙光表示: “截至2019年年底,龙光拥有土储总货值达8320亿元,其中粤港澳大湾区货值6850亿元,占比超8成,深圳及临深区域占比达45%。” 临深地区和粤港澳大湾区,依旧是龙光的王牌。 从拿地数据也可以看出这个趋势: 2018年4月至今,龙光集团获得的土地主要集中在广东佛山、肇庆及珠海,土储面积分别高达171.1、115.7和26.5万平方米。 此外,2017年-2019年,虽然深圳的销售占比逐年降低,但是大湾区其他区域的占比却分别达到了21.2%、26.0%和43.9%,上涨趋势十分明显。 2019年,在深圳、惠州、佛山及南宁四个城市,龙光的销售额均突破了百亿,“老本营”汕头的销售套数和销售则再摘双冠军。 未来,临深地区和整个大湾区,都会是龙光的第二个深圳。 值得一提的是,公司第二大市场南宁市场,销售贡献逐年提升,近三年销售贡献占比分别为16.5%、24.5%和25.1%。 所谓东方不亮西方亮,龙光与深圳都互相见证了彼此的高光时刻,但是天下无不散之宴席,虽然龙光已经失去了深圳,但是龙光已经找到了诸如珠三角和南宁这样新的增长引擎,依旧值得期待。 最后给大家推荐一个公众号淘股吧,不仅是一个真正有价值的黑马挖掘地,也是一个拥有众多大咖实盘比赛的竞技场。每天会推送包括热点、行业风口分析和复盘,帮助你躲过黑天鹅,让投资成为一件简单的事。

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